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《選び方は慎重に!》悪徳不動産屋の見分け方~心理的瑕疵物件より怖い!?

   

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不動産業界の裏側を大暴露!
不動産のプロが、すりガラス越しにそこまで言って大丈夫なのか?

2016年3月9日放送「メッセンジャーの○○は大丈夫なのか?」まとめ

三人の不動産のプロ

三人の不動産関係の方たちが、すりガラス越しに話してくれます。

  • Aさん …… 一級建築士、不動産のことを何十年も調べている専門家(68歳)。
  • Bさん …… かつて不動産屋に勤務し、1年で60軒販売した元カリスマ販売員(43歳)、最高年収は2000万円以上!
  • Cさん …… 関西で不動産会社を経営する女性社長。

 

あなたの家は大丈夫なのか?チェック!

チェックポイント・その1

あなたの家のトイレットペーパーの位置は便器に座って左か右か?

1

日本人の8割が右利きなので、左側にあるのが正解になります。

右側にある場合は、設計者の配慮が少なく、「良い設計士ではない」と言えます。

右にあると、右手で引っ張るので大目に引き出してしまいます。

左にあれば、使う量だけ引き出して切れます。

トイレに配慮がなければ、他の部分の設計にも何らかの不備があるかも知れません!?

チェックポイント・その2

あなたの家は、部屋の中に柱のはりがあるタイプか?外にあるタイプか?

2

3

柱が外に出ていないで中にある場合は、柱の部分も入れて6畳になるので、当然狭くなります。

7柱が中にあるほうが工事費が安く、耐震性ではどちらも変りありません。

柱が中の場合、1㎡50万円とすると、50万円×4で200万円も損していることになります。

8

チェックポイント・その3

あなたの家に最近、急にゴキブリが増えた?

4

これは木造住宅の場合です。

ゴキブリは、生物学の種類で言うと「シロアリ」と同じです。

同じ仲間が出てきたということは、シロアリが発生しているかも知れません!?

チェックポイント・その4

あなたの家の間取りは「縦長」?「横長」?

9

正解は「横長」です。

「横長」の方が、廊下が短くて済みます。

そしてリフォームがしやすいです。

「縦長」の場合は、廊下が邪魔になり、リフォームがしにくいのです。

チェックポイント・その5

家のポストに、「あなたの家高く売ります」のチラシがよく届く?

6

これは、不動産業界の罠(トラップ)”囲い込み”だそうです。

ここで、話に信憑性を持たせるため、Aさん・碓井民朗さんと、Bさん・大友健右さんが、急遽顔出しをすることに。

相場が4000万円の物件の場合、「うちは大手だから5000万円で売れますよ」とチラシで誘って、売る契約をとりつけます。

売りだして、なかなか売れないと値段がどんどん下がっていきます。

そして、4000万円近くになると、販売広告を止めてしまいます。

問い合わせが入っても、「これはもう売れちゃいそうです」「契約予定です」と言って売りません。

最終的には3000万円くらいまで下げられて、誰が買うかというと、グルになっている「業者」が買います。

これを【囲い込み】というのです。

碓井さんによれば、「インターネットに載っている物件はろくな物件ではない」

良い物件は不動産屋が抱え込んでしまうからです。

大友さんは、大家さんと借主が直接交渉をする仲介手数料無料のサイト「ウチコミ!」をやっていて、「全部がクズではない」と言います。

 

ある一部の不動産会社のオフィスでの会話

「おい、田中!この間いらした佐々木さんの物件、進み具合はどうだ?」

「どうにか、あの物件に決めてもらおうとしてるんですが …… 」

「お前ちゃんと”まわし”組めたのかよ」

「なかなか”まわし”を探すのに苦労してまして」

【まわしを組む】 …… 不動産業界では一般的に使われる言葉。営業マンの都合で選んだ本命物件に決めさせるために、わざと気に入らないような物件を見せる、いわば引き立て役の物件のこと。何件も条件の良くない物件を見て疲れた客は、仕組まれた大どんでん返しを食らい、良い物件と思ってしまう、いわば「洗脳」。

「まわしは何件回った?」

「三軒ほどは …… 」

「どうだ、感度は出たか?」

「感度は出たかと …… 」

【感度】 …… お客さんの好感触度。

一説によると、営業マンは「本命物件」よりも、「まわし物件」探しに力を入れているとも。

中には、自分で「まわし物件」を作ることも。

案内する前日に床に水を撒き、「この物件、水漏れしてますね、ダメですね」、さらには、部屋の一部に血のりを塗り、「この物件は、何か事故があったかもしれませんね」と、虚偽の演出を見せて手を引かせる営業マンもいるらしいです。

恐るべし、不動産営業マン!

異常に熱意のある営業マンはボーナスが目的

  • 片手取引 …… 主に中古物件の売買で多い取引。仲介手数料が「売り主」「買い主」それぞれから、別々の不動産会社に支払われること。15
  • 両手取引 …… 新築物件に多く、一つの不動産会社が「売り主」「買い主」の両方と取引すること。16
  • 担当者ボーナス …… 売り主が、自分の物件を優先的に売ってもらうために、仲介手数料とは別に、担当の営業マンに渡すお金。(商品券だったり、現金だったり)18

営業マンに、「片手」「両手」「担ボー」などの話を切り出すと、仕組みをわかってると判断されて良い物件に出会う可能性があるらしいです。19

一般客には絶対に見せない「帯に書かれた」暗号がある

21不動産会社の間でだけ出回っているチラシの元図面。

お客に見せる時は、帯の部分に自分の会社の名前を入れて隠します。

「AD2ヶ月」 …… ADとは、広告費として不動産会社が受け取る、法的に「仲介手数料」と呼べない分の収入。24

23

ADが全く出ない物件もあります。

「AD2ヶ月」と「AD3ヶ月」の物件があったら、営業マンは「AD3ヶ月」の物件を売ろうと力を入れます。

「担当者ボーナス」も帯に書いてあったりします。

中には、希に「報酬に左右されません」と、帯を見せてくれる紳士的な不動産屋もあるらしいです。

一番のカモは「田舎から出てきた大学生」

都市部で新生活を始める方とその親御さん、あなたたち狙われているんです。

親御さんは毎週出てこれないので、今日決めるために「お金と印鑑」を持ってきています。

営業マンとしては、こういうときこそ、AD2、3ヶ月を優先するのです。

(了)

 

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